Halk arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak da bilinen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, taşınmaz satışına ilişkin olarak sözleşmenin tarafları arasında karşılıklı borç doğuran bir çeşit ön sözleşmedir diyebiliriz. Bu sözleşme ile vaat eden, belli bir taşınmazı vaat alana satmayı; vaat alan ise söz konusu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanmaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi inşaat, finans ve emlak sektörlerinin gelişiminde çok büyük rol oynamıştır. Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile birlikte düzenlendikleri görülmektedir. Zaten her iki sözleşme de noterde düzenleme şeklinde yapılan bu sözleşmeler, genellikle “Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi” şeklinde başlık atılarak düzenlenmektedir.
Satış vaadi alacaklısı bu sözleşme ile birlikte, satış vaadi borçlusuna taşınmaz satışını gerçekleştirmesini talep etme hakkına sahip olur. Aksi takdirde, yani satış vaadi borçlusu satışı gerçekleştirmeyi reddedecek olursa, satış vaadi alacaklısı tarafından mahkemeye başvurulabilir ve tescile zorlama talebinde bulunulabilir. Uygulamada tescile zorlama davası veya ferağa icbar davası olarak da bilinen bu dava, bir çeşit tapu iptali ve tescil davasıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerli Olarak Kurulması
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler, birçok farklı mevzuat kaynağına dayanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuz, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuz, 1512 sayılı Noterlik Kanunumuz ve 2644 sayılı Tapu Kanunumuzda gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümler mevcuttur. Tüm bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsedebilmemiz için:
- Taraf iradeleri, karşılıklı ve birbirine uygun olmalı,
- Sözleşme Türkiye’de yapılacaksa noterde düzenleme şeklinde yapılmalı,
- Sözleşme yabancı ülkede yapılacaksa Türk Konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Taraflar
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı, fiil ehliyeti bulunan herkes olabilir. Öyle ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunabilmek için söz konusu taşınmazın maliki dahi olmak gerekmez. Çünkü sözleşme özgürlüğü kapsamında vaat eden kişinin önce satış vaadi sözleşmesini yapıp, söz konusu taşınmazın mülkiyetini daha sonra edinmesi ve dolayısıyla satışını da daha sonra sağlayabilmesi mümkündür.
Kaynak: https://www.delilavukatlik.com/post/tasinmaz-satis-vaadi-sozlesmesi
